برخورد نزديك از نوع سوم
برخورد نزديك از نوع سوم مهندسی - مهندس جليل حبيباللهيان: بافتهاي فرسوده در شهرهاي ما با مسائل چندبعدي و چند انضباطي و بسيار پيچيده مواجهند. با توجه به اين كه عملاً حدود دوازده سال است وارد مداخله در بافتهاي فرسوده شهرهاي كشور شدهايم، تاكنون دستاورد قابل قبولي بهدست نياوردهايم. بايد كارهاي زيادي در اين مورد انجام دهيم. راهحلها در زمينههاي گوناگون بايد همهجانبه، بومي شده و در عين حال متنوع باشد.
تسهيلات متنوع پيشبيني شده در تبصره 6 قانون بودجه سال جاري كه تكامل يافته تبصرههاي مشابه در بودجه سالهاي قبل و در اجراي راهبردهاي مصوب در اسناد برنامههاي سوم و چهارم توسعه است، عليرغم عدم موفقيت مطلوب در اين مهم، نشان دهنده توجه دولت و نظام به مسئله بهسازي، نوسازي و بازسازي بافتهاي فرسوده شهرها است.
اين باور كه هنوز كار جدي، قابل طرح و الگو از لحاظ مقياس و عملكرد در اين خصوص انجام نشده، يا حداقل ممكن است كارهاي خوبي در مقياسهاي كوچك در شهرهاي مختلف انجام شده باشد، اما از جامعيتي به عنوان الگو، براي استفاده در همه شهرهاي كشور برخوردار نيست.
يك واقعيت است در اواخر دهه هفتاد، شوراي عالي شهرسازي و معماري مصوباتي را صادر كرد، كه با رويكرد احياي بافتهاي فرسوده شهري و بازسازي، نوسازي و بهسازي آنها، تاكيد بر توسعه دروني شهرها داشت. چرا كه روند تحولات كالبدي اكثر شهرها بعد از انقلاب، در جهت گسترش افقي آنها و توجه به توسعه پيراموني شهرها جهت پيدا كرده بود.
فرايند برخورد با بافتهاي فرسوده يك جريان صددرصد تحقيق در عمليات است. نه فقط ميتوانيم بينديشم، مطالعه كنيم و طرح تهيه كنيم و نه فقط ميتوانيم بدون فكر و انديشه عمل كنيم. پژوهش، تحقيق و مطالعه كارآمد و مؤثر در امر مداخله در بافتهاي فرسوده شهرها در ميدان عمل به دست ميآيد. برخورد با اين مسئله، فرمول از پيش تعيين شدهاي ندارد!
بافتهاي فرسوده شهرهاي ما در ابعاد اقتصادي، اجتماعي، فرهنگي و.... كالبدي با بافتهاي فرسوده شهري كشورهاي ديگر كاملاً متفاوت است. بدين ترتيب كاري را كه آنها انجام دادهاند را نميتوان عيناً تكرار كرد ولي ميتوان از تجربههاي آنها و همراه با بوميسازي استفاده كرد.
راهبردهاي چشمانداز طرح جامع جديد تهران در مسئله بافتهاي فرسوده:
* حمايت و نظارت برنوسازي در بافتهايي كه نيازمند توانبخشي و مداخله محدود با اعمال سياستهاي تشويقي است از طريق ايجاد و بهكارگيري نهادهاي مديريتي مناسب و مورد نياز.
* لزوم مداخله در بافتهاي فرسوده با تاكيد بر توانمندسازي و سازماندهي تشكلهاي محلهاي براي مشاركت به شيوههاي امكانپذير ضمن ايجاد مديريتهاي واجد شرايط و نهادسازي براي اين مداخلات با رويكرد حفظ و تداوم سكونت محلهاي.
* تهيه طرحهاي ويژه توسعه يكپارچه براي محلات و بافتهاي فرسوده شهر (مصوب شورايعالي شهرسازي و معماري ايران) با رويكرد اقتصادي مؤثر و رعايت ملاحظات زيستمحيطي، اجتماعي و فرهنگي و در شرايط تراز مالي صفر براي شهرداري تهران و با انجام مطالعات امكانسنجي مورد نياز قبل از تهيه طرح مداخله با بهرهبرداري از عرصههاي ذخيره نوسازي شهري به طور همزمان در قالب طراحي واحد.
* اعمال سياستهاي تشويقي مؤثر براي تجميع اراضي و ساماندهي به منظور بهسازي و نوسازي بافتها و ابنيه فرسوده.
* اعمال سياستهاي تشويقي براي بهسازي با مشاركت مردم در محدودههايي كه نيازمند مقاومسازي با حمايت، حفاظت، نگهداري، مراقبت، استحكامبخشي و تعمير است.
* بازسازي بافتهاي فرسوده كه نيازمند مداخله مؤثر به ويژه تأمين خدمات و زيرساختها با تجهيز منابع مالي و سرمايهگذاري است.
نحوه برخورد با بافتهاي فرسوده
در برخورد با بافتهاي فرسوده در جبهههاي گوناگون و همزمان بايد عمل كرد. به دليل وسعت عظيم بافتهاي فرسوده در شهرهاي كشور (فقط در شهر تهران به تعبيري 14000 هكتار و به تعبير ديگري 3300 هكتار)، فرصت و زمان كافي نداريم. در اين رابطه چند كار اصلي را بايد توأمان و در عين سرعت و صحت انجام دهيم.
1 – توجه به قوانين و مقررات و فقدان آن در اين مقوله نيازمند به يك قانون جامع در نحوه مداخله در بافتهاي فرسوده شهرهاي كشور هستيم، كه بايد توسط وزارت مسكن و با همكاري دستگاههاي ديگر بويژه شهرداري اقدام گردد. در اين قانون حداقل بايد به دوازده سرفصل پرداخته شود. قانون مذكور بايد در درون خود منعطف باشد. همچنين در اجراي اين قانون شورايي كه اختيار تغيير و اصلاح موارد را داشته باشد، بايد شكل بگيرد و اين موضوعات را تكامل دهد. اين كاري است كه بايد در همه جبههها همزمان روي آن كار شود.
اين 12 عنوان بدون در نظر گرفتن تقدم و تاخر، مواردي هستند كه ميبايست براي تدوين قانون جامع نحوه مداخله در بافتهاي فرسوده مورد توجه قرار گرفته و براي هر كدام راهحل مناسب و اجرايي ارائه شود:
1 – ساختار مديريت مداخله و روشهاي آن؛
2 – طراحي و برنامهريزي فرايند؛
3 – منابع مالي و فاينانس (مديريت منابع)؛
4 – نحوه تملك و فرآيند آن؛
5 – نحوه برخورد با تاسيسات زيربنايي و زيرساختها (وضع موجود قبل از مداخله، دوران مداخله و بعد از مداخله و بهرهبرداري جديد)
6 – نحوه و فرايند اجرا؛
7 – تجربه جهاني و بومي كردن؛
8 – مشاركت با تاكيد بر نقش محوري مردم و شهرداريها؛
9 – حفظ ارزشهاي ميراث فرهنگي و تاريخي؛
10 – مسائل حقوقي – قضايي؛
11 – فرهنگسازي و بسترسازي اجتماعي؛
12 – برنامه مالي – اقتصادي مداخله توأم با ايجاد انگيزه مشاركت و سرمايهگذاري بخش خصوصي و نگاه تراز صفر از نظر شهرداري؛
2 – ايجاد مديريت ويژه در بطن همانطوري كه عنوان شد، بايد بپذيريم مداخله در بافتها يك پديده متنوع و از نوع تحقيق در عمليات است. بايد سازمان و يا مديريتي متناسب و كارآمد داشته باشيم كه در محل اردو زده و ابعاد گوناگون اين فرايند را مديريت كند.
ايجاد ساز و كار مديريتي، برنامهريزي، طراحي و هماهنگي بهصورت تعاملي، جزء الزامات كار است. در اين كار نيازمند مديريت ويژهاي در بطن كار هستيم. براي بافتهاي فرسوده قبل از تهيه طرح بايد مديريت ايجاد كرده تا طرح و نحوه مداخله، از درون مديريت و از بطن بافت فرسوده و با توجه به ويژگيهاي خاص هر بافت و هر شهر علاوه بر ويژگيهاي عام، بيرون بيايد. در واقع طرح بايد ابراز كار مديريت و مداخله در بافت باشد نه اين كه مديريت ابزار و اجراي طرح باشد.
بنابراين اول، بايد اراده مداخله را داشته باشيم، دوم، بايد ساز و كار اين مداخله را فراهم كرده مديريت را مستقر كنيم. در اين صورت از دل اين نوع مديريت است كه برنامه و طرح اجرايي، واقعگرا و كارآمد و درست بيرون ميآيد. تقدم و تاخر اين مطلب بسيار مهم است. تهيه كردن طرح بدون ايجاد ساز و كار مديريتي مناسب براي مداخله در بافتهاي فرسوده، كاري عبث و بيهوده است.
3 – ضمانت اجرايي ضمانت اجرايي علاوه بر سازماندهي مداخله، تعيين متولي امر مداخله و استقرار مديريت مداخله با رويكرد تقدم مديريت و سازماندهي بر طرح و اجراي كار، مديريت جمعي و مشاركتي است. به دليل اين كه كار مقياس محلي دارد از منظر توليگري، شهرداري و مديريت شهري بايد نقش محوري و اصلي داشته باشند و ساير دستگاهها و عوامل ذيمدخل نيز با توجه به تجارب، جايگاهها و مسئوليتها و به لحاظ توانمندسازي و ايجاد ابزارها و ساز و كارهاي حمايتي حضور داشته باشند.
بايد در واقع، محوريت و مديريت كلان اين كار با شهرداري و با مشاركت دستگاهها و نهادهاي ذيربط اعم از دولتي (بويژه وزارت مسكن و شهرسازي، سازمان عمران و بهسازي شهري)، عمومي (حسب مورد نهادهاي محلي خاص)، خصوصي وNGOها، انجام گيرد. امر بازسازي، بهسازي و نوسازي در بافتها، مديريت جمعي و مشاركتي(با تاكيد بر مشاركت مردمي) را ميطلبد و اين همان ضمانت اجرا است.
4 – مورد توجه قراردادن انواع مداخله تنوع بافتها به گونهاي است كه انواع مداخلات را طلب ميكند، حتي در يك بافت واحد شايد لازم باشد انواع مداخلهها را انجام دهيم. در مداخلات قطعاً در جايي نياز به مداخله مستقيم داريم. مداخله مستقيم يا بنيادي حتماً نيازمند منابع مالي، مديريت واحد و كار جدي است.
مداخله مستقيم راهحل سادهاي نيست و بايد سعي كرد مقياس و حجم اين نوع مداخلات به حداقل ممكن كاهش يابد. تخريب كامل يك بافت با رويكرد نوسازي كامل هيچ وقت موفقيتآميز نبوده است، چرا كه نه توان كامل اين نوع مداخله وجود دارد و نه ميتوان و صحيح است مردم را از محيط زندگي خود بيرون برانيم.
در عين حال اگر مداخله مستقيم در حد لازم انجام نشد عملاً بازسازي و نوسازي در بافت صورت نميپذيرد. ولي اين مداخله بايد حداقل و در مقياس بسيار محدود و با رويكرد تحريك توسعه و بسترسازي براي كار اصلي توسط مردم و كارگزاران و با توانمندي مالي، مديريت و اجرايي كافي باشد.
5 – تملك تجربه چندين ساله در امر مداخله در بافتهاي فرسوده نشان داده است كه بزرگترين اشتباه، تملك قبل طرح و برنامه است. در واقع، (اول) مديريت و سازماندهي (دوم)، طرح و برنامه و بعد تملك. تملك بايد همراه با برنامههاي از پيش انديشيده شده باشد. در غير اين صورت مداخله با شكست مواجه ميشود.
يكي از دلايل عمده اين امر (تملكهاي گسترده) در بافتهاي قبل از هر اقدامي، نمايش جذب اعتبار براي سازمانهاي متولي يا مسئول از يكسو و توجه به بهدست آوردن ارزش افزوده ناشي از مداخله و افزايش قيمت زمين و املاك، توسط سازمانهاي مذكور از سوي ديگر است. در واقع چون نگران بردن اين اضافه ارزش توسط مردم هستند، به جاي برقراري يك نظام مؤثر ديگر، كوتاهترين و سادهترين راه از نظر آنها تملك املاك مردم است؟!
6 – جايگاه واژگان در امر مداخله براي مداخله در بافتها عناوين بهسازي، بازسازي و نوسازي با تعريفي كه شوراي عالي شهرسازي و معماري مصوب كردند را نميتوانيم تعريف كامل و جامعي بدانيم. مداخله در بافتها ابعاد مختلف اجتماعي، اقتصادي و... و از جمله كالبدي دارند كه رويكرد اصلي، توانمندسازي بافت شهري براي احياي زندگي پويا و بازگشت حيات شهري است كه به مرور زمان آن را از دست دادهاند و توانايي توسعه درونزا ندارد. بايد، در اينجا اصل بر مشاركت مردم و بر سپردن كار به دست مردم و ساكنين استوار باشد، مگر، ضرورت بر انجام مداخله مستقيم و در حداقل نياز باشد.
هدف از مداخله مستقيم صرفاً بايد بسترسازي براي تحريك توسعه به عنوان مقدمهاي براي توسعه درونزا توسط مردمي كه رأسا قادر به انجام اين مهم نيستند، باشد. بايد اصولي را تعيين كنيم كه چگونگي مداخله را در بافتهاي مختلف مشخص كند. اين عنوان ميتواند هر چيزي باشد. چرا كه بازسازي، نوسازي و بهسازي فقط به مقوله كالبدي خلاصه نميشود، بلكه مسائل اجتماعي، فرهنگي و... اقتصادي را نيز بايد مدنظر قرار داده و براي آن برنامهريزي و چارهانديشي كنيم.
واژههاي تعيين شده، تعريف ناقصي دارند و رسا نيستند، بايد به اصول كه همان توانمندسازي است، برگرديم. اين كار ابزارهاي خاص خود را ميطلبد. ميبايست با ايجاد انگيزههاي اقتصادي و انگيزه زندگي دوباره در بافتها باعث جلو رفتن خودبهخودي اين اقدام شويم.
7 – بسترسازي بسترسازي (تحريك توسعه) براي اينكه كار اصلي توسط خود مردم و به طرق مختلف انجام شود، نيز نيازمند مديريتي ويژه و كارآمد ميباشد و ايجاد ساز و كار آن الزاماً برعهده نهادهاي عمومي نيست.
اين كار ميتواند توسط گروههاي بخش خصوصي توانمندي كه هم قدرت ارتباط با مردم و تعاملات اجتماعي و هم توانايي مالي، فني – مهندسي و اجرايي را داشته باشند، انجام شود. در واقع نيازمند به ايجاد، توسعه و توانمندسازي بنگاهها و مجموعههاي چند انضباطي (Developer) ، و در اندازههاي مختلف براي عملي شدن اين اقدام هستيم كه البته نيازمند زمان و حوصله است.
8 – معجزهگري بخش خصوصي و مردمي يكي از دلايل عملي نشدن اين فكر تا به حال، موضوع عدم ساماندهي مناسب و ايجاد سازمانهاي مسئول با تعريف ماموريت مشخص است، كه در قبل به آن اشاره شد و ديگر اين كه باور كنيم فقط بسترسازي با چنين رويكردي، حيطه توانبخشي عمومي و دولتي است و معجزهگر اين اتفاق، بخش خصوصي است.
با انگيزههاي مادي، معنوي و اجتماعي بايد مداخلهگران بخش خصوصي را تجهيز، توانمند و تشويق كرده و بهكارگيريم و بر كار آنها نظارت كنيم و در اين فرايند، طرح مداخله را بايد با مقتضيات توان مداخله و با مقتضيات ويژگي بافت تهيه كنيم چرا كه همانطوريكه گفته شد، يك طرح از پيش طراحي شده بدون ساز و كار مناسب براي مداخله نميتواند جوابگو باشد. بزرگترين اشتباه سازمانهايي كه مسئوليت امر مداخله در بافتهاي شهري را برعهده دارند، وارد شدن خود سازمان در امر مداخله است.
باز هم تاكيد ميكنم، در اين موضوع، مسئله سازماندهي و مديريت، مسئله مهمي در امر مداخله است، مديريت شهري و متوليان اين امر در شهرداريها بايد شناخت كامل از پديده داشته باشند. هر كس، بدون تجربه مؤثر نميتواند در اين امر موفق باشد. اين مهم ديگر تحمل سعي و خطا ندارد، سالهاست در بافتهاي شهري به اشتباه رفتهايم، ديگر كافي است؟!
9 – ايجاد جاذبه براي سرمايهگذاري و مشاركت بخش خصوصي مداخله در بافتها بايد سودآور باشد. اين سود در درجه اول براي Developer و در درجه دوم براي مردم (ساكنين) بايد وجود داشته باشد تا انگيزه تحول و مداخله ايجاد شود. مديريت شهري و شهرداريها، در بازتوليد نوسازي بافتهاي فرسوده شهري نبايد انتظار كسب درآمد از طريق ساخت و ساز در بافتها را داشته باشند. مديريت شهري، برد خود را در شهر، بايد نوسازي و احياي بافتهاي فرسوده بداند (تراز صفر).
سوبسيدهاي دولت يكي ديگر از ابزارهاي مؤثري است كه ميتواند در اين زمينه تأثيرگذار باشد. در اين رابطه مسئله مهم ديگر، بهاصطلاح تراز صفر در فرايند مداخله در بافتها است، از مداخله در بافت كه به عمران و بهسازي ميانجام نبايد انتظار درآمدي براي شهرداري داشت و ليكن با سوبسيدهايي كه به جريان مالي و نقدينگي مورد نياز مداخله تزريق ميشود بايد سعي در حصول تراز صفر داشته باشيم، نه چيزي بگيريم و نه چيزي بدهيم.
بايد اجازه به اجرا درآمدن طرحها را در قالب چارچوبهاي تنظيم شده به Developer ها بدهيم، كه با رعايت اصول شهرسازي و ضوابط كلي تعيين شده، تراز مثبت معقول براي خود و تراز صفر براي مديريت شهري ايجاد كنند.
اين پديده، نيازمند راهحل نو است و براساس رويههاي شناخته شده مرسوم نميتوان با اين پديده مواجه شد.
10 – سخن پاياني مجدداً ميگويم، براي تكميل و تدقيق سه معيار مصوب شوراي عالي شهرسازي و معماري نيازمند به شرح خدماتي هستيم كه با موضوع بافتها به عنوان يك پديده صرفاً كالبدي برخورد نكند، بلكه مداخله به جاري شدن زندگي دوباره در اين بافتها، با توجه به همه عوامل (اقتصادي، اجتماعي، فرهنگي و... از جمله كالبد) منجر شود.
اگر به ابعاد گوناگون قضيه نپردازيم، مداخله در بافتهاي فرسوده شهرها نه تنها ما را به هدف اصلي نميرساند، بلكه منجر به ايجاد نوآبادها و گسترش حاشيهنشينيها در اطراف شهر و جابهجايي و قشربندي اجتماعي جديد و مشكلساز در شهرها بهويژه در كلان شهرها ميشود.
در همين رابطه و به عنوان جمله آخر و يك هشدار عرض ميكنم؛ امر مداخله همه جانبه در بافتهاي فرسوده شهر با ساخت و ساز انبوه مسكن در نقاط مختلف شهر و بهنام طرحهاي بازسازي بافتهاي فرسوده و از محل اعتبارات آن، به بيراهه رفتن است، چرا كه ممكن است تعدادي مسكن بسازيم و عرضه كنيم، ليكن دردي از مسائل متعدد بافتهاي فرسوده دوا نخواهد كرد؟!
